浙江省2012年10月自考00972房地产项目评估试题

 
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的。错选、多选或未选均无分。
1.房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提来进行，以下能体现房地产权属关系的是
A.房地产的最佳使用                                     B.房地产的相互替代
C.房屋共有权证                                            D.房与地的紧密结合
2.城市中的某一块空地，目前的收益为零，则
A.该宗土地没有价格
B.先确定法律许可范围内的最佳用途，而后估价
C.先确定其在所有用途下所能获得的最大收益，而后估价
D.假想将其开发成商业店铺，而后估价
3.以下适宜采用市场比较法的房地产为
A.普通住宅                                                   B.古建筑 
C.教堂                                                          D.寺庙
4.市场比较法一般要求理想的交易实例资料有10个以上，其中最基本、与待估房地产状况最接近的实例要有
A.1-2个                                                        B.3-4个
C.5-6个                                                        D.7-8个
5.根据《房地产估价规范》，可比实例的成交日期与估价时点应相近，不宜超过
A.1年                                                           B.2年     
C.3年                                                           D.4年
6.有一幢砖混结构的住宅，建筑层数为七层，要求用市场比较法评估其出售价格，则以下比较合适的可比实例是
A.钢混结构七层综合大楼                              B.3年前出售的砖混结构七层住宅
C.近期出售的砖混结构七层住宅                    D.近期抵押的砖混结构七层住宅
7.某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20%，余款于半年后一次性支付。假设月利率为0.5%，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为______万元。
A.23.00                                                         B.29.29   
C.31.24                                                         D.36.56
8.某地区某类房地产2009年9月至2010年3月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。某宗房地产2009年11月的价格为6000元/m2，将其修正到2010年3月的价格是______元/m2
A.6453.2                                                       B.7784.1  
C.8735.6                                                        D.9140.4
9.需要评估某房地产于2010年3月1日的价格，所选取的某一可比实例成交于2009年5月1日，价格为1000美元/平方米。经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在2009年间平均每月比上月递增1.2%，2010年以来平均每月比上月递减0.2%；人民币与美元的市场汇价2009年5月1日为1美元=8.29元人民币，2010年3月1日为1美元=8.25元人民币。则对该可比实例进行交易日期修正，以美元表示应为______美元/平方米
A.1101                                                          B.1245    
C.1375                                                          D.1583
10.某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，则正常的市场价格为______元/平方米
A.4762                                                          B.5000    
C.5263                                                          D.5347
11.对估价房地产周围的环境景观进行修正属于
A.权益状况修正                                            B.实物状况修正
C.交易情况修正                                            D.区位状况修正
12.以下适宜采用成本法的是
A.有广泛市场交易的房地产类型                    B.待开发的土地
C.既无收益又很少发生交易的房地产             D.有收益的房地产
13.公立图书馆适宜采用______进行估价。
A.成本法                                                       B.市场法 
C.路线价法                                                   D.收益还原法
14.根据《房地产估价规范》，运用成本法估价有4个步骤：①估算折旧②估算重新构建价格③求取积算价格④收集有关成本、税费、开发利润等资料，下列顺序排列正确的为
A.④①②③                                                   B.④①③②    
C.④③①②                                                   D.④②①③
15.运用成本法进行估价，其基本公式为
A.V=a/r
B.可比价格=估价对象现价+建筑物的折旧
C.积算价格=估价对象现价+建筑物的折旧
D.积算价格=重新构建价格—建筑物的折旧
16.运用成本法计算新开发土地的价格时，采用的基本公式是
A.新开发土地的价格=取得土地的费用+开发土地的费用+正常利税
B.新开发土地的价格=取得土地的费用+开发土地的费用+正常利润
C.新开发土地的价格=取得土地的费用+开发土地的费用+正常税费
D.新开发土地的价格=取得土地的费用+开发土地的直接费用+正常利润
17.运用成本法进行估价时，土地费用+建造建筑物的费用+正常利税得到的是
A.新开发土地的价格                                     B.宗地的价格
C.新建的房地产价格                                     D.旧有房地产的价格
18.采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格被称为
A.重置价格                                                   B.重建价格    
C.市场价格                                                   D.成交价格
19.自然经过的老朽被称为
A.经济折旧                                                   B.成新折旧    
C.功能折旧                                                   D.物质折旧
20.有一房地产正常情况下的年纯收益为30万元，资本化率为10%，其经济耐用年限为无限年，则该房地产的收益价格为
A.100万元                                                    B.200万元     
C.300万元                                                    D.400万元
二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的。错选、多选、少选或未选均无分。
21.以下各项属于房地产特性的有
A.不可移动性                                                B.独一无二性 
C.坚不可摧性                                                D.数量有限性 
E.相互独立性
22.房地产常见的分类方式有
A.按墙面颜色来分                                         B.按开发程度来分 
C.按用途来分                                                D.按是否产生收益来分 
E.按经营使用方式来分
23.按房地产实体存在形态，价格可以表现为
A.基准地价                                                   B.土地价格    
C.建筑物价格                                                D.楼面地价    
E.房地价格
24.出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，一般情况下净收益为租赁收入扣除______后的收益。
A.财务费用                                                   B.维修费 
C.管理费                                                       D.保险费 
E.税金
25.在房地产估价中应用最广泛的三种资本化率是
A.投资收益率                                                B.综合资本化率    
C.贴现率                                                       D.建筑物资本化率 
E.土地资本化率
26.以下属于房地产估价报告基本内容的有
A.封面                                                          B.估价合同    
C.目录                                                          D.致委托方函 
E.估价师声明
27.以下属于房地产估价报告常见错误的选项有
A.估价对象房地产概况描述不全面、不清楚
B.表达分寸的词语客观恰当
C.在估价结论中使用“大概”字样
D.在估价中采用客观成本进行估算
E.在估价中采用实际成本进行估算
 
三、简答题(本大题共4小题，第28、29、30小题各5分，第31小题7分，共22分)
28.什么是建筑物？它是如何分类的？
29.简述房地产市场价格、理论价格的定义，他们之间是什么关系？
30.简述影响房地产价格的一般因素及其包含的具体因素。
31.简述房地产价格的形成条件。
四、计算题(本大题共2小题，每小题5分，共10分)
32.某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益70万元，年支出总费用40万元。在附近选取了A、B、C三宗类似房地产，其价格及净收益如下表所示。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
 

类似房地产	价格（万元）	净收益（万元/年）
A	230	34
B	225	27
C	247	40

表1
 
33.一块临街深度15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为2000元/m2。根据下表中的临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总价。

临街深度（英尺）	25	50	75	100
四三二一法则	40%	30%	20%	10%
平均深度指数（%）	160	140	120	100

表2  深度价格修正率表
五、案例综合题(本大题14分)
34.某开发商拟购入200亩土地。规划允许建筑面积40万m2,单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为10%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间为4年，开发成本均匀投入，单利计息）

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