浙江省2014年4月自学考试00972房地产项目评估试题

浙江省2014年4月高等教育自学考试
房地产项目评估试题
课程代码：00972

一、单项选择题(本大题共19小题，每小题2分，共38分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。
1.建筑容积率=
A.土地总面积/总建筑面积                                B.总建筑面积/土地总面积
C.建筑基底面积/土地总面积                            D.总建筑面积/建筑基底面积
2.政府为增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地产的使用，如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定，这种政府对房地产限制的特权被称为
A.警察权                                                         B.征税权
C.充公权                                                         D.征用权
3.同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准______，评估出的客观合理价格或价值______。
A.会有所不同    也会有所不同                      B.肯定相同    也肯定相同
C.肯定相同    会有所不同                             D.会有所不同    肯定相同
4.由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，抵押价格
A.一般比市价要低                                           B.一般比市价要高
C.与市价无关                                                  D.与市价相同
5.收益价格是指采用______评估出的房地产试算价格。
A.市场比较法                                                  B.假设开发法
C.路线价格                                                      D.收益法
6.______决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。
A.估价目的                                                      B.估价对象
C.估价时点                                                      D.估价日期
7.______是进行房地产估价的作业日期。一般房地产估价项目的作业日期为______。
A.估价日期    3—6个月                                B.估价日期    10—15个工作日
C.估价时点    3—6个月                                D.估价时点    10—15个工作日
8.市场比较法的理论依据是经济学中的
A.边际成本原理                                               B.替代原理
C.剩余价值原理                                               D.供需平衡原理
9.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方7350元／平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常成交价格为
A.6563元／平方米                                          B.6869元／平方米
C.7000元／平方米                                           D.7718元／平方米
10.某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元／平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇率2002年2月1日为1美元＝8.26元人民币，2002年10月1日为1美元＝8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为
A.8260元／平方米                                          B.8290元／平方米
C.8393元／平方米                                           D.8412元／平方米
11.从买方的角度考虑，成本法的理论依据是
A.纳什均衡理论                                               B.边际成本原理
C.生产费用价值论                                           D.替代原理
12.建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失属于
A.社会折旧                                                      B.物质折旧
C.功能折旧                                                      D.经济折旧
13.在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为______，经过年数应为______经过年数，剩余寿命应为剩余______。
A.经济寿命    有效    经济寿命                   B.经济寿命    实际    经济寿命
C.自然寿命    有效    自然寿命                   D.自然寿命    实际    自然寿命
14.按照我国现行的房屋完损等级，结构构件完好，基础未出现不均匀沉降，装修和设备齐全、完好，使用正常的房屋属于
A.完好房                                                         B.基本完好房
C.一般损坏房                                                  D.危险房
15.收益法的理论依据是经济学中的
A.劳动价值原理                                               B.预期原理
C.替代原理                                                      D.收入原理
16.某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10％。该宗房地产的收益价格为
A.160万元                                                       B.180万元
C.200万元                                                       D.360万元
17.运用收益法估价时，房地产价格对______这一参数变化反映最为敏感，确定合适的______是最重要也是最困难的问题。
A.资本化率  资本化率                                    B.有效毛收入  有效毛收入
C.运营费用  运营费用                                    D.折旧率  折旧率
18.开发商的合理利润应以待估的房地产价格、开发成本、管理费用之和的一定比率估算，这个比率通常为正常的类似项目要求的______利润率，它与投资年限呈______变化。
A.最低  正方向                                               B.最低  反方向
C.平均  正方向                                               D.平均  反方向
19.估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为______，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过______。
A.6个月    3个月                                          B.一年    半年
C.两年    一年                                               D.五年    三年
 
                                                     
二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。
20．房地产的存在形态包括哪三种？
A.土地                                                             B.建筑物
C.权益                                                             D.动产
E.房地
21．房地产价格影响因素众多而复杂，按影响因素的范围分为三类：一般因素、区域因素、个别因素。下列属于一般因素的是
A.行政因素                                                      B.经济因素
C.区域社会因素                                               D.交通条件因素
E.国际因素
22．估价报告质量的高低，取决于
A.估价结论的准确性
B.估价方法选择的正确性
C.参数确定的合理性
D.报告的格式、文字表述水平
E.印刷质量等
23．成本法(cost approach或Contractors method)，又称
A.成本法                                                         B.逼近法
C.原价法                                                         D.承包商法
E.重置成本法
24．采用成本法、市场比较法求取建筑物重新购建价格的具体方法有
A.单位比较法                                                  B.直线折旧法
C.工料测量法                                                  D.指数调整法
E.分步分项法
25．假设开发法（The Hypothetical Development Method）,又称
A.投资法                                                         B.剩余法
C.预期开发法                                                  D.倒算法
E.余值法
26．标定地价的主要作用
A.确定土地出让价格的依据
B.国家行使优先购买权的依据
C.划拨土地使用权，转让、出租、抵押时补交土地使用权出让金的标准
D.核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准
E.企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价入股的标准

 
三、简答题（本大题共4小题，第27、28、30小题各5分，第29小题7分，共22分）
27.房地产位置的优劣标准因房地产类型的不同而有差异，不同用途的房地产注重的位置因素有何区别？
28.什么是合法原则？
29．估价折旧与会计折旧的区别在哪里？
30．长期趋势法有哪些作用？
四、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）
31．某建筑物的重置价格为200万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为40万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为50万元，平均寿命为10年，已使用6年。残值率假设为零，试求其折旧总额。
32．某宗房地产的收益年限为35年，预测未来3年的净收益分别为40、42、44万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在45万元左右，如果还原利率为10%，则该房地产的收益价格是什么？
五、案例综合题（本大题16分）
33.某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有500张床位，平均每张床位每天向客人实收120元，年平均空房率为35％，该旅馆营业平均每月花费50万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天110元，年平均空房率为30％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的32％；该类房地产的资本化率为10％。试选用所给资料估算该旅馆的价值。

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